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31 de enero de 2024

¿Qué son las zonas tensionadas del alquiler?

La Ley de Vivienda 2023 (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) trajo de la mano muy importantes novedades en materia de regulación y control del precio de alquiler. Una de las más relevantes (y también de las más polémicas) fue la creación del concepto de zona tensionada.

Se trata de espacios en los que, debido a las particulares condiciones del mercado de la vivienda (precio del alquiler, coste de las hipotecas…), existe riesgo de oferta insuficiente para la población y una desproporción en el precio de los alquileres. En ellas se permite la adopción de restricciones para controlar el mercado, aunque depende de los gobiernos autonómicos declarar una zona como tal.

PARA LECTORES CON PRISA:

Las zonas tensionadas son aquellas donde hay una desproporción entre el precio de los alquileres y el poder adquisitivo de los habitantes; es decir, donde el precio del alquiler está disparado.

Al declarar una zona tensionada se abre la llave a la aplicación de todo un abanico de medidas de control del mercado de alquiler definidas en la Ley, destinadas a rebajar la tensión en esa área.

En Madrid, tanto el alcalde de la ciudad como la presidenta de la comunidad declararon que no aplicarán las medidas que dependan de las autonomías. Aún así, las leyes pueden durar más que las alcaldías o las presidencias autonómicas, y siendo el alquiler un proyecto a largo plazo, hay que estar preparados para lo que pueda venir.

Medidas que pueden aplicarse en zonas tensionadas

PARA LECTORES CON PRISA:

En estas zonas, el precio del alquiler tiene límites establecidos por el gobierno. Esta designación dura inicialmente tres años y puede renovarse anualmente. El fin principal es guiar las políticas de vivienda del gobierno para asegurar que haya suficientes opciones accesibles de vivienda en estas zonas.

El precio del alquiler en zonas tensionadas está sujeto a restricciones. La declaración de zona tensionada tiene una validez de tres años, prorrogable anualmente siempre que sigan dándose las circunstancias que motiven tal declaración.

El objetivo es «orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado», estableciéndose unas reglas para su declaración a los efectos de la legislación estatal.

El principal efecto de la declaración de estos ámbitos tensionados es la redacción de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios observados.

Requisitos para declarar una zona tensionada

PARA LECTORES CON PRISA:

Una zona se puede considerar tensionada cuando el costo de vivienda (hipoteca o alquiler más gastos básicos) supera el 30% de los ingresos medios locales o bien si el precio de la vivienda ha subido en los últimos 5 años un porcentaje al menos tres puntos más alto que el IPC de esa comunidad autónoma.

Para que una zona sea declarada tensionada debe cumplirse al menos una de estas condiciones:

  • Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona

  • Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente

Estas condiciones buscan identificar áreas donde el costo de la vivienda es excepcionalmente alto en relación con los ingresos locales.

Como hemos comentado al principio, en Madrid no se prevé que se aplique esta medida por el momento, y al ser la tramitación de ámbito municipal y autonómico su voluntad es decisiva. Aún así, según datos del Instituto Nacional de Estadística, el IPC en la Comunidad de Madrid aumentó de enero de 2018 a enero de 2023 un 14,1%. Además, la capital registra un aumento de precio en la vivienda que la ubica como la tercera ciudad del país que más se acerca al precio máximo de la burbuja inmobiliaria. Así, y teniendo en cuenta que cumple con una de las condiciones especificadas, Madrid podría declarar zonas tensionadas.

¿Cómo se declara una zona tensionada?

PARA LECTORES CON PRISA:

Para declarar una zona como «tensionada», primero se debe analizar y publicar información sobre el mercado de viviendas, incluyendo precios y tendencias. Luego, se justifica esta clasificación con un informe detallado y se elabora un plan con medidas y un cronograma para solucionar los desequilibrios del mercado en esa área.

La declaración debe cumplir ciertas formalidades, como ir precedida de un procedimiento preparatorio de obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo.

También debe realizarse un trámite de información en el que deberá ponerse a disposición pública la información sobre la que se basa la declaración de zona tensionada, así como elaborar una memoria que justifique que se cumplen los requisitos para declarar el área como tal.

Por último, la declaración conllevará la redacción de un plan específico que propondrá las medidas necesarias para la corrección de los desequilibrios evidenciados, así como su calendario de desarrollo.

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